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Kanton:	GR
Fallnummer:	KSK 2022 56

Instanz:	Kantonsgericht
Abteilung:

Datum:	21.12.2022
Rechtskraft:

Leitsatz/Stichwort:	Neuschätzung von Grundstücken
Schlagwörter :	Gesuch; Aufsichtsbehörde; Entscheid; Gesuchsteller; Betreibungs; Konkurs; Verfahren; SchKG; Schuldbetreibung; Neuschätzung; Sachverständige; Betreibungsamt; Kantonsgericht; Pfandeigentümerin; Grundstück; Schuldner; Grundstücke; Schätzung; Sachverständigen; Bundesgericht; Maloja; Praxis; Recht; Verfahrens; Schuldbetreibungs; Konkurskammer; Parteien
Rechtsnorm:	Art. 13 KG ;Art. 14 KG ;Art. 17 KG ;Art. 183 ZPO ;Art. 20a KG ;Art. 30 BV ;
Referenz BGE:	133 III 537; 145 III 487;
Kommentar:	Jolanta Kren Kostkiewicz, SchKG, Zürich, Art. 14 SchKG, 2020

Entscheid vom 21. Dezember 2022
Referenz KSK 22 56
Instanz Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung Cavegn, Vorsitzender
Bergamin und Michael Dürst
Guetg, Aktuar
Parteien A.___
c/o Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen, Klosbachstrasse 103, 8032 Zürich Neumünster
Gesuchsteller

B.___ AG
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen
Klosbachstrasse 103, 8032 Zürich Neumünster
Gegenstand Neuschätzung von Grundstücken
Mitteilung 22. Dezember 2022


Sachverhalt
A. Am 16. März 2022 stellte das Betreibungsamt der Region Maloja A.___ (Schuldner) und der B.___ AG (Pfandeigentümerin) die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzungen der Grundstücke C.___ in der Gemeinde D.___ zu. Der Schätzungsbetrag wurde auf insgesamt CHF 5'150'000.00 für die zwei erstgenannten Grundstücke und auf CHF 1'170'000.00 für das weitere Grundstück festgelegt.
B. Der Schuldner und die Pfandeigentümerin wandten sich am 28. März 2022 an das Kantonsgericht von Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Sie beantragten die Anordnung einer neuen Schätzung durch einen Sachverständigen. Das Kantonsgericht habe einen Vorschlag zu machen, wozu sich die Parteien äussern könnten. Nach Vorliegen der Neuschätzung sei ihnen Frist zur Stellungnahme und zur Einreichung von Ergänzungs- und Erläuterungsfragen an den Experten anzusetzen.
C. Mit Entscheid vom 5. Mai 2022 hiess das Kantonsgericht von Graubünden das Gesuch um Neuschätzung der zur Verwertung anstehenden Liegenschaften gut. Es wies das Betreibungsamt an, nach Leistung des Kostenvorschusses eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Die weiteren Anträge wurden abgewiesen (vgl. KGer GR KSK 22 12 v. 5.5.2022).
D. Die Pfandeigentümerin erhob gegen den Entscheid am 20. Mai 2022 Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragte darin, den kantonsgerichtlichen Entscheid aufzuheben, und erneuerte ihre im vorinstanzlichen Verfahren gestellten Rechtsbegehren.
E. Mit Urteil vom 24. November 2022 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den Entscheid des Kantonsgerichts, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 5. Mai 2022 auf und wies die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen an das Kantonsgericht zurück (vgl. BGer 5A_370/2022 v. 24.11.2022).
F. Die Akten aus dem Verfahren KSK 22 12 wurden beigezogen.
G. Auf die Durchführung einer weiteren Vernehmlassung nach Rückweisung durch das Bundesgericht wurde verzichtet. Die Angelegenheit erweist sich als spruchreif. Auf die Ausführungen des Schuldners und jene der Pfandeigentümerin im Gesuchsverfahren KSK 22 12 und der Pfandeigentümerin im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren (5A_370/2022) sowie in den Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1. Aus dem bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheid (BGer 5A_370/2022 v. 24.11.2022) ergibt sich, dass der Entscheid der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Kantonsgerichts von Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (KGer GR KSK 22 12 v. 5.5.2022) den sich aus dem rechtlichen Gehör ableitenden Entscheidbegründungsanforderungen nicht genügte. Entsprechend wurde der Entscheid umfassend aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen – mithin zwecks Nachreichung einer rechtsgenüglichen Begründung – an das Kantonsgericht von Graubünden zurückgewiesen. Eine materielle Prüfung der Streitsache erfolgte nicht, sodass grundsätzlich vom Verfahrensstand vor dem kantonsgerichtlichen Entscheid vom 5. Mai 2022 auszugehen ist. Als Grundlage im vorliegenden Verfahren KSK 22 56 dienen dabei die bereits im ersten Gesuchsverfahren KSK 22 12 erfolgten Eingaben (Gesuch um Neuschätzung des Schuldners [fortan: Gesuchsteller] und der Pfandeigentümerin [fortan: Gesuchstellerin] vom 28. März 2022 [gemeinsam: die Gesuchsteller]; Stellungnahme des Betreibungsamtes der Region Maloja [nachfolgend BA Maloja] vom 6. April 2022). Obschon lediglich die Gesuchstellerin den kantonsgerichtlichen Entscheid an das Bundesgericht weitergezogen hatte, sind nach der – aus rein formellen Gründen – erfolgten Kassation des gesamten kantonsgerichtlichen Entscheides beide Gesuchsteller wieder Verfahrensbeteiligte (im Verfahren KSK 22 56). Dies, weil beide das Gesuch um Neuschätzung (KSK 22 12) stellen liessen und im vorliegenden Fall eine getrennte Beurteilung des letztlich identischen Gesuchsgegenstandes keine adäquate (Rechts-)Folge mit sich brächte. Auf eine erneute Vernehmlassung kann verzichtet werden. Die Angelegenheit erweist sich als spruchreif.
2. Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen (Art. 9 Abs. 2 Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Eine Begründung hierfür braucht es nicht (vgl. BGE 145 III 487 E. 3.3.3). Auch wenn die Beschwerde nach Art. 17 SchKG und das Gesuch um eine Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG an die gleiche (kantonale) Behörde zu richten sind, handelt es sich dennoch um zwei unterschiedliche Verfahren (BGE 133 III 537 E. 4.1; BGer 5A_96/2019 v. 8.7.2019 E. 3.2). Die Mitteilungen des BA Maloja vom 16. März 2022 wurde den Gesuchstellern jeweils am 18. März 2022 zugestellt (vgl. KSK 22 12, act. A.1, S. 2 sowie die Vermerke in act. 1.a und 1b). Das gemeinsam eingereichte Gesuch des Gesuchstellers und der Gesuchstellerin, vertreten durch den Gesuchsteller, vom 28. März 2022 erfolgte mithin innert Frist. Der Gesuchsteller als Schuldner und die Gesuchstellerin als Pfandeigentümerin sind 'Beteiligte' im Sinne von Art. 9 Abs. 2 VZG und damit antragsberechtigt (Markus Zopfi, in: Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz [Hrsg.], Kurzkommentar VZG, Wädenswil 2011, N 12 zu Art. 4 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Kantonsgerichts von Graubünden amtet als einzige kantonale Aufsichtsbehörde i.S.v. Art. 13 Abs. 1 SchKG (Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000] i.V.m. Art. 8 Abs. 1 Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]). Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass das die Richtigkeit der Erstschätzung in Frage stellende Vorbringen der Gesuchsteller (vgl. KSK 22 12, act. A.1, S. 3, Ziff. 1) nichts an der rechtlichen Qualifikation der Eingabe als reines Gesuch um Neuschätzung ändert, was bereits aus dem klar gestellten und sich auf Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG stützenden Antrag der Gesuchsteller ergibt (vgl. KSK 22 12, act. A.1, S. 2, Antrag 1). Der an die zuständige Instanz gerichtete Antrag der Gesuchsteller auf Anordnung einer Neuschätzung ist vor dem Hintergrund des Gesagten ohne Weiteres gutzuheissen.
3. Soweit die Gesuchsteller überdies die Einsetzung eines Sachverständigen durch das Kantonsgericht beantragen, ist ihrem Begehren nicht stattzugeben. Es entspricht langjähriger Praxis der hiesigen Aufsichtsbehörde, Anträgen auf Neubzw. Zweitschätzung eines Grundstückes in grundsätzlicher Hinsicht zu entsprechen, die Sache indes zwecks Einholung des Gutachtens an das jeweils zuständige Betreibungsbzw. Konkursamt zurückzuweisen (vgl. etwa KGer KSK 22 21 v. 21.7.2022, E. 2. ff.; KSK 18 79 v. 5.12.2018; KSK 17 25 v. 17.5.2017; KSK 15 39 v. 9.7.2015 und SKA 03 39 v. 20.10.2003). Aufgrund des bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheides ist die Rechtsgrundlage dieser Praxis nachfolgend näher zu erläutern. Dabei wird zugleich das Vorbringen der Gesuchstellerin im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren mitberücksichtigt (vgl. KSK 22 12, act. G.2.1; vgl. auch nachfolgend E. 4).
4. Die Gesuchstellerin erachtet diese Praxis als rechtswidrig. So führte sie im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren aus, das Verfahren vor der Aufsichtsbehörde richte sich nach den Grundsätzen von Art. 20a SchKG i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG. Damit seien die Vorschriften der ZPO, insbesondere bezüglich des Beweisverfahrens, sinngemäss anwendbar. Das in Art. 183 Abs. 1 ZPO vorgesehene Anhörungsrecht der Parteien würde auf unzulässige Weise umgangen, wenn die Aufsichtsbehörde die Auswahl und Instruktion des Sachverständigen dem Betreibungsamt überlasse. Auch hätten die Parteien das Recht, bezüglich der Expertenfragen Abänderungs- und Ergänzungsanträge zu stellen und nach Vorliegen des Gutachtens eine Erläuterung desselben Ergänzungsfragen i.S.v. Art. 185 ff. ZPO zu beantragen (vgl. KSK 22 12, act. G. 2.1, Ziff. 2.1 ff.).
5. Vorab ist auf den Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 VZG (i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG) hinzuweisen, wonach 'bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige' verlangt werden kann. Nach Ansicht der hiesigen Aufsichtsbehörde wird durch diese Bestimmung lediglich die Zuständigkeit der Aufsichtsbehörde zur Anordnung einer Neuschätzung festgelegt. Aus dieser Formulierung geht nun nicht hervor, dass sämtliche mit der Einholung eines Gutachtens einhergehenden Vorkehrungen, wie etwa die hier umstrittene Frage der Auswahl des Sachverständigen, zwingend in den Zuständigkeitsbereich der Aufsichtsbehörde fielen. Das Bundesrecht schweigt sich in diesem Zusammenhang hinsichtlich weiterer (Zuständigkeits- und Verfahrens-)Einzelheiten aus. Das Bundesrecht – auch nicht die minimalen Verfahrensvorschriften von Art. 20a Abs. 2 SchKG – verpflichtet mithin die Aufsichtsbehörde nicht, sämtliche Anordnungen im Zusammenhang mit der Einholung einer Neuschätzung treffen zu müssen. Eine solche Verpflichtung lässt sich auch nicht den vorliegend sinngemäss anwendbaren Bestimmungen der ZPO entnehmen (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG). Daran ändert auch der Vorwurf der Gesuchstellerin nichts, die Praxis der Aufsichtsbehörde unterlaufe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 183 Abs. 1 ZPO bzw. Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV [sic!]; vgl. oben E. 4). Diesem kann nämlich folgendes entgegengehalten werden: Zwar liegt die Auswahl bzw. Bezeichnung des Experten in der Kompetenz der das Gutachten anordnenden Behörde und dem Schuldner kommt kein eigentliches Vorschlagsrecht zu. Gleichwohl ist ihm immerhin das rechtliche Gehör zu gewähren, um allfällige Ausstandsgründe allgemeine Einwände gegen den Gutachter geltend machen zu können (vgl. BGer 5A_789/2012 v. 24.1.2013 E. 2.1; 5A_864/2011 E. 4.1). Mit anderen Worten ist dem Gesuchsteller (Schuldner) bzw. der Gesuchstellerin (Pfandeigentümerin) auch durch das Betreibungsamt, wenn auch in beschränktem Masse, das rechtliche Gehör zu gewähren. Gegen die Einsetzung eines ungeeigneten gar befangenen Gutachters stünde wiederum die Beschwerde an die Aufsichtsbehörde offen.
Gute Gründe sprechen für die bisherige Praxis. Die Kompetenz der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, dem Betreibungsamt individuelle Anweisungen zu erteilen, stützt sich in allgemeiner Weise auf Art. 13 Abs. 1 SchKG (vgl. Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kren Kostkiewicz [Hrsg.], Orell Füssli Kommentar, SchKG, Zürich 2020, N 6 zu Art. 14 SchKG). Entsprechend muss dies auch hinsichtlich eines von der Aufsichtsbehörde an das Betreibungsamt zurückgewiesenen Verfahrens gelten. Durch das Zurückweisen der eigentlichen Auswahl des Sachverständigen und Fristansetzung zur Leistung eines Kostenvorschusses an das Betreibungsamt bleibt den Gesuchstellern ein doppelter Instanzenzug offen. Zudem trägt die Praxis der Grösse sowie den regionalen Unterschieden und Besonderheiten des bündnerischen Immobilienmarktes Rechnung. Die Betreibungsbeamten dürften oftmals am besten wissen, welchem seriösen, fachlich kompetenten und mit dem Immobilienmarkt ihres eigenen Betreibungssprengels vertrauten Sachverständigen sie den Gutachtensauftrag erteilen können.
6. Zusammenfassend wird das Gesuch dahingehend gutgeheissen, als das Betreibungsamt Maloja angewiesen wird, nach Leistung eines Kostenvorschusses über die Grundstücke Nr. C.___ im Grundbuch der Gemeinde D.___ eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Im Übrigen werden die Anträge abgewiesen.
7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Antrag der Gesuchsteller betreffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihres Gesuches obsolet geworden.
8. Es werden keine Kosten erhoben. Parteientschädigungen dürfen keine gesprochen werden (vgl. Art. 62 Abs. 2 GebVSchKG).


Demnach wird erkannt:
1. Das Gesuch wird dahin entschieden, als das Betreibungsamt der Region Maloja angewiesen wird, gegen Vorschuss der Kosten über die Grundstücke Nr. C.___ im Grundbuch der Gemeinde D.___ eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
4. Mitteilung an: